RUS   |   ENG
8 (917) 505 - 88 - 54

Новости СРО

Утвержден профстандарт специалиста по оценке техсостояния МКД НОСТРОЙ принял участие в заседании Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России

Новости отрасли

Утвержден План мероприятий по реализации Стратегии развития НСК Минстрою предложат провести аудит отрасли ЖКХ вместо повышения тарифов

НОСТРОЙ принял участие в заседании Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России

20 мая 2025 года в режиме видео-конференц-связи состоялось заседание Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России под председательством ее руководителя Рифата Гарипова. С докладом о разработке инструментов снижения количества дополнительных (избыточных) комиссий и высоких ставок проектного финансирования выступил руководитель Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз.

Он констатировал, что высокие процентные ставки и избыточные банковские комиссии приводят к значительному увеличению стоимости заемных средств, снижая тем самым маржинальность проектов и делая их экономически невыгодными. По словам спикера, дополнительно усложняет ситуацию фактическая невозможность для большинства застройщиков претендовать на пониженные ставки, которые привязаны к динамике наполнения эскроу-счетов. В условиях падения спроса на рынке, заметил Антон Мороз, это создает замкнутый круг, в котором застройщики не могут получить финансирование, поскольку их продажи замедляются, а без снижения ставок финансирования они не могут осуществлять ведение новых проектов.

«В условиях общей экономической нестабильности банки закладывают значительные риски, что приводит к завышенным процентным ставкам по проектному финансированию. При этом базовая ставка редко снижается, даже если девелопер обладает устойчивыми финансовыми показателями», — сказал Антон Мороз.

Он добавил, что помимо процентной ставки, девелоперы вынуждены нести значительные расходы на различные комиссии банков, в том числе за открытие кредитных линий, сопровождение счетов и другие услуги, что тоже удорожает проектное финансирование. В свою очередь банки требуют от застройщиков высокого уровня собственного капитала для привлечения финансирования, что ограничивает доступность заемных средств, особенно для небольших и средних строительных организаций.

Таким образом, текущая модель проектного финансирования создает избыточную нагрузку на застройщиков, сдерживает темпы строительства и ограничивает доступность жилья для населения. В доказательство он привел данные Банка России за IV квартал 2024 года, согласно которым средневзвешенная ставка по портфелю проектного финансирования заметно выросла, до 9,4% (+1,6 п. п.), что обусловлено снижением уровня покрытия обязательств застройщиков и ростом рыночных ставок.

«Основным фактором таких изменений стало сокращение объема средств на эскроу-счетах, используемых в качестве обеспечения по кредитам. В результате риски для банков выросли, что привело к удорожанию финансирования. Общий объем кредитов со ставкой выше 20% превысил 1 трлн рублей, а их доля увеличилась на 5 п. п., до 13% портфеля проектного финансирования. Такая высокая процентная нагрузка приводит к увеличению рисков проектов», — объяснил Антон Мороз.

Для снижения ставки проектного финансирования вице-президент НОСТРОЙ высказал предложение сократить размер резервов, которые формируют банки по кредитам, предоставленным заемщикам-застройщикам. Он пояснил, что сегодня в соответствии с Положением Банка России от 28.06.2017 № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» банки формируют резервы на основании установленных ЦБ критериев.

«Для застройщиков с высоким и достаточным уровнем кредитоспособности размер расчетных резервов составляет от 1 до 5 и от 5 до 10 процентов соответственно. В то же время, застройщики с таким уровнем способны успешно обеспечивать реализацию проектов, сводя банковские риски к нулю, в связи с чем предлагается снизить размеры резервов указанных категорий, ограничив до 1 процента для первой категории и до 2-5 процентов для второй», — уточнил вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.

Он предложил ограничить дополнительные комиссии, которые возлагаются на застройщиков посредством установления верхней границы комиссий за услуги, связанные с проектным финансированием (комиссии за открытие кредитной линии, оценку проекта и др.) Это, по его словам, может быть определено в процентах от суммы кредита или в фиксированных суммах.

В то же время, Антон Мороз назвал важным шагом обеспечение прозрачности структуры таких комиссий, что подразумевает закрепление обязательства банков по предоставлению полной информации о структуре комиссий и их размерах на этапе заключения кредитного договора.

Перейдя к вопросу совершенствования инструментов стимулирования спроса на проектное финансирование в условиях высокой волатильности, Антон Мороз подчеркнул важность обеспечения максимальной доступности проектного финансирования для застройщиков, так как в настоящее время, по его мнению, всё ещё остается актуальной проблема избыточных требований со стороны банков в части собственного участия застройщиков в проектном финансировании.

В условиях высокой ключевой ставки и возрастающей стоимости строительства спикер считает необходимым снизить такое участие для застройщиков с высоким уровнем кредитоспособности минимум до 5-10%, поскольку сейчас в ряде крупнейших банков страны наблюдается требование обеспеченности собственными средствами заемщика в размере не менее 15% от бюджета проекта.

«Кроме того, в условиях высокой волатильности целесообразно усилить меры государственного субсидирования недополученной банками прибыли, что позволит уменьшить влияние высокой ключевой ставки и поддержит как банки, так и застройщиков. Особое внимание необходимо уделить поддержке проектов, которые реализуются в регионах с низким спросом, а также низкомаржинальным проектам», — сказал Антон Мороз.

Таким образом, заключил он, комплексный подход, включающий снижение требований к собственному капиталу застройщиков, расширение государственной поддержки, позволит стимулировать спрос на проектное финансирование и обеспечить устойчивое развитие строительного сектора в условиях высокой волатильности.

Озвученные Антоном Морозом инициативы были единогласно одобрены членами Комиссии для дальнейшего их направления в Минстрой России.

Свет