20 мая 2025 года в режиме видео-конференц-связи состоялось заседание Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России под председательством ее руководителя Рифата Гарипова. С докладом о разработке инструментов снижения количества дополнительных (избыточных) комиссий и высоких ставок проектного финансирования выступил руководитель Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз.
Он констатировал, что высокие процентные ставки и избыточные банковские комиссии приводят к значительному увеличению стоимости заемных средств, снижая тем самым маржинальность проектов и делая их экономически невыгодными. По словам спикера, дополнительно усложняет ситуацию фактическая невозможность для большинства застройщиков претендовать на пониженные ставки, которые привязаны к динамике наполнения эскроу-счетов. В условиях падения спроса на рынке, заметил Антон Мороз, это создает замкнутый круг, в котором застройщики не могут получить финансирование, поскольку их продажи замедляются, а без снижения ставок финансирования они не могут осуществлять ведение новых проектов.
«В условиях общей экономической нестабильности банки закладывают значительные риски, что приводит к завышенным процентным ставкам по проектному финансированию. При этом базовая ставка редко снижается, даже если девелопер обладает устойчивыми финансовыми показателями», — сказал Антон Мороз.
Он добавил, что помимо процентной ставки, девелоперы вынуждены нести значительные расходы на различные комиссии банков, в том числе за открытие кредитных линий, сопровождение счетов и другие услуги, что тоже удорожает проектное финансирование. В свою очередь банки требуют от застройщиков высокого уровня собственного капитала для привлечения финансирования, что ограничивает доступность заемных средств, особенно для небольших и средних строительных организаций.
Таким образом, текущая модель проектного финансирования создает избыточную нагрузку на застройщиков, сдерживает темпы строительства и ограничивает доступность жилья для населения. В доказательство он привел данные Банка России за IV квартал 2024 года, согласно которым средневзвешенная ставка по портфелю проектного финансирования заметно выросла, до 9,4% (+1,6 п. п.), что обусловлено снижением уровня покрытия обязательств застройщиков и ростом рыночных ставок.
«Основным фактором таких изменений стало сокращение объема средств на эскроу-счетах, используемых в качестве обеспечения по кредитам. В результате риски для банков выросли, что привело к удорожанию финансирования. Общий объем кредитов со ставкой выше 20% превысил 1 трлн рублей, а их доля увеличилась на 5 п. п., до 13% портфеля проектного финансирования. Такая высокая процентная нагрузка приводит к увеличению рисков проектов», — объяснил Антон Мороз.
Для снижения ставки проектного финансирования вице-президент НОСТРОЙ высказал предложение сократить размер резервов, которые формируют банки по кредитам, предоставленным заемщикам-застройщикам. Он пояснил, что сегодня в соответствии с Положением Банка России от 28.06.2017 № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» банки формируют резервы на основании установленных ЦБ критериев.
«Для застройщиков с высоким и достаточным уровнем кредитоспособности размер расчетных резервов составляет от 1 до 5 и от 5 до 10 процентов соответственно. В то же время, застройщики с таким уровнем способны успешно обеспечивать реализацию проектов, сводя банковские риски к нулю, в связи с чем предлагается снизить размеры резервов указанных категорий, ограничив до 1 процента для первой категории и до 2-5 процентов для второй», — уточнил вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.
Он предложил ограничить дополнительные комиссии, которые возлагаются на застройщиков посредством установления верхней границы комиссий за услуги, связанные с проектным финансированием (комиссии за открытие кредитной линии, оценку проекта и др.) Это, по его словам, может быть определено в процентах от суммы кредита или в фиксированных суммах.
В то же время, Антон Мороз назвал важным шагом обеспечение прозрачности структуры таких комиссий, что подразумевает закрепление обязательства банков по предоставлению полной информации о структуре комиссий и их размерах на этапе заключения кредитного договора.
Перейдя к вопросу совершенствования инструментов стимулирования спроса на проектное финансирование в условиях высокой волатильности, Антон Мороз подчеркнул важность обеспечения максимальной доступности проектного финансирования для застройщиков, так как в настоящее время, по его мнению, всё ещё остается актуальной проблема избыточных требований со стороны банков в части собственного участия застройщиков в проектном финансировании.
В условиях высокой ключевой ставки и возрастающей стоимости строительства спикер считает необходимым снизить такое участие для застройщиков с высоким уровнем кредитоспособности минимум до 5-10%, поскольку сейчас в ряде крупнейших банков страны наблюдается требование обеспеченности собственными средствами заемщика в размере не менее 15% от бюджета проекта.
«Кроме того, в условиях высокой волатильности целесообразно усилить меры государственного субсидирования недополученной банками прибыли, что позволит уменьшить влияние высокой ключевой ставки и поддержит как банки, так и застройщиков. Особое внимание необходимо уделить поддержке проектов, которые реализуются в регионах с низким спросом, а также низкомаржинальным проектам», — сказал Антон Мороз.
Таким образом, заключил он, комплексный подход, включающий снижение требований к собственному капиталу застройщиков, расширение государственной поддержки, позволит стимулировать спрос на проектное финансирование и обеспечить устойчивое развитие строительного сектора в условиях высокой волатильности.
Озвученные Антоном Морозом инициативы были единогласно одобрены членами Комиссии для дальнейшего их направления в Минстрой России.
